Oktober - Het juridische verhaal achter de faciliteiten van sportverenigingen

Door: Sportbedrijf Lelystad, in samenwerking met mr. R.A. Brand van De Raadgevers Bedrijfsjuristen

Het is belangrijk om als sportclub te weten wat voor afspraken er zijn gemaakt met de gemeente en of je als club bijvoorbeeld eigenaar of huurder bent van het kantinegebouw. Als de club bijvoorbeeld door omstandigheden moet verhuizen of moet worden samengevoegd, kan het zomaar gebeuren dat afspraken van jaren geleden ineens weer relevant worden. Het is natuurlijk niet leuk om dan voor juridische verrassingen te komen staan.

Aandachtspunten bij verschillende juridische verhoudingen

De verhouding tussen een sportvereniging en de gemeente kan in vijf verschillende categorieën worden ingedeeld:

1) De sportvereniging heeft het recht van eigendom over alles (inclusief grond).
Als de gemeente in dit geval de grond wil hebben, moet zij die van de vereniging kopen. Als het zover komt, is het aan te raden om goede onafhankelijke experts te betrekken bij de verkoop en de voorbereidingen daarvan, zodat bijvoorbeeld de waarde van de grond en alles wat erop staat, goed kan worden ingeschat.

2) De gemeente is eigenaar van de grond en de sportvereniging heeft een recht van erfpacht op de grond, waarin ook de opstallen (de kantine, kleedkamers e.d.) zijn geregeld.
In dit geval betaalt de vereniging een vergoeding aan de gemeente om de grond te gebruiken. Het is belangrijk om goede afspraken te hebben of alsnog te maken in de zogenoemde erfpachtovereenkomst. Denk aan zaken als op grond van welke redenen de erfpachtovereenkomst kan worden opgezegd, stilzwijgende verlenging, tariefwijzigingen en wie verantwoordelijk is voor onderhoud van bijvoorbeeld sportvelden.

Als er gebouwen op de grond staan, is het van groot belang dat de vereniging hier een recht van opstal op heeft of krijgt, omdat anders die gebouwen eigenlijk eigendom worden van de eigenaar van de grond waar ze op staan. De gemeente dus. De juridische term hiervoor is natrekking. Een bepaling over vergoeding van de waarde van de opstallen van vereniging bij beëindiging van de erfpachtovereenkomst is ook onmisbaar.

3) De gemeente is eigenaar van de grond en de sportvereniging heeft alleen een recht van opstal op de opstallen (gebouwen) die op de grond van de gemeente staan.
Het recht van opstal zorgt er dus voor dat bijvoorbeeld het kantinegebouw eigendom is en blijft van de vereniging. Maar het opstalrecht geeft nog geen recht op het gebruiken van de grond en het gebouw. Daarvoor heeft de vereniging een gebruiksrecht op de grond nodig, zoals het eerder genoemde recht van erfpacht of door het sluiten van een huurovereenkomst.

Het is belangrijk dat wordt vastgelegd dat de vereniging een afkoopsom of schadevergoeding krijgt als zij de sportaccommodatie moet verlaten en dus niets meer heeft aan de opstallen die daar staan.

4) De sportvereniging heeft een (langdurig) huurcontract met (een stichting van) de gemeente, al dan niet gecombineerd met een afhankelijk recht van opstal.
Ook in dit geval is het redelijk en fijn voor de vereniging als wordt vastgelegd dat zij een afkoopsom of schadevergoeding krijgt voor de waarde van haar opstallen als de huurovereenkomst tot een einde komt.

Daarnaast is het van belang dat er duidelijke afspraken zijn over de huurprijs en eventuele aanpassing daarvan, de huurperiode, de termijn en voorwaarden voor opzegging en verlenging en de verdeling van verantwoordelijkheden en kosten voor onderhoud aan de grond, sportvelden en de sportaccommodatie.

5) De sportvereniging heeft een gebruiksovereenkomst.
In dit geval betaalt de vereniging niets aan de gemeente, maar is wel afgesproken onder welke voorwaarden de vereniging de grond en alle faciliteiten die daarop zijn gebouwd mag gebruiken. Als vereniging sta je in deze situatie helaas niet zo sterk in de schoenen, omdat de gemeente vrij gemakkelijk het gebruiksrecht kan laten eindigen.

Afspraken over de kantine

Als een vereniging een kantine heeft of gebruikt, is dat natuurlijk een belangrijke plek voor de vereniging. In sommige gevallen is (een stichting van) de gemeente de eigenaar van het gebouw en huurt de club het. Begin 2023 hadden twee partijen discussie over of de kantine nu alleen toegankelijk is voor een besloten groep mensen, voornamelijk clubleden, of dat de kantine ook toegankelijk is voor anderen. De ene of de andere kwalificatie bepaalde of de vereniging als huurder huurbescherming toekwam of niet.

In de huurovereenkomst waren partijen overeengekomen dat de kantine alleen in de “sport en ontmoetingssfeer” gebruikt mocht worden en dat de ruimte te allen tijde als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) zou kwalificeren. Maar in de praktijk was de kantine regelmatig toegankelijk voor niet-leden en werkte de gemeente als verhuurder daar juist ook zelf wel eens aan mee. Op grond van die feiten zou de kantine ook onder artikel 7:290 BW kunnen vallen en zou de vereniging meer huurbescherming toekomen.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in hoger beroep dat de sportkantine in kwestie niet alleen voor clubleden en hun naasten, maar ook voor anderen toegankelijk was en dat de ruimte daarom een zogenaamde bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek was. Dat had grote gevolgen voor de huurbescherming van de vereniging.

Huurt een club dus een kantinegebouw van (een stichting van) de gemeente? Dan is het van groot belang dat de huurovereenkomst goed aansluit op de realiteit. Als het één wordt afgesproken, maar het ander wordt gedaan, zorgt dat alleen maar voor onduidelijkheid en mogelijk conflict.

Tot slot

Het allerbelangrijkste is dat een sportvereniging altijd op de hoogte dient te zijn van zijn rechtspositie ten aanzien van de sportaccommodatie en ten aanzien van de gemeente (of een stichting daarvan), die vaak in meer of mindere mate een rol speelt. Is het lastig om hier goed inzicht in te krijgen? Wacht dan niet tot een belangrijk moment met het bovenhalen van de onderste steen, maar overleg bijvoorbeeld met de gemeente om erachter te komen wat ook alweer de afspraken zijn en of deze afspraken nog actueel zijn.

Wanneer afspraken namelijk niet of niet meer goed aansluiten op de realiteit, kan dat voor onduidelijkheid zorgen. Dat bleek uit de rechtszaak over de kwalificering van de sportkantine als een openbare ruimte of als een ruimte voor een besloten groep mensen. Als partijen langere tijd anders met elkaar omgaan dan volgens de eens vastgelegde afspraken, kan dat betekenen dat de afspraken feitelijk gezien zijn aangepast. Het is verstandig om in zo'n geval met elkaar om tafel te gaan zitten en de afspraken te herzien.

Kom je er zelf niet uit en heb je behoefte aan juridische expertise? Rémon Brand van De Raadgevers Bedrijfsjuristen denkt graag met u mee. Schroom niet om contact met hem op te nemen via rabrand@deraadgevers.nl.